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農行利率下調將引發鯰魚效應
這意味著，由於廣州、深圳仍實施限購，名下有一套房且已結清房貸的，再購買一套房，首付將由7成降為3成；名下房子超過兩套的，由於限購，無法 購買第三套房，自然無法辦理房貸。而廣深兩地以外的區域，名下房子超過2套的市民，原來辦理不瞭房貸，如今首付比例降至4成，且利率可享受首套房利率優 惠。
昨日，瑞穗鄉土地貸款額度農行廣東分行營業部向南都記者發佈的新政細則稱："對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的傢庭，再次申請貸款購買普通商品住房的，按照首套房貸款政策執行，首付比例最低3成。"
2014年以來，房市打出三輪政策"組合拳"，4月以來已有41城市松綁、取消限購；9月底又全面松綁限貸；10月9日公積金繳存異地互認，繳滿半年即可貸款。
去年10月中央政治局曾集體學習住房領域情況，被認為是歷史上談房地產規格最高的一次會議。劉洪玉是為政治局講課的兩位專傢之一。
而對於市場較為關註的二套及以上房貸認定標準，該行稱："在已取消或未實施限購地區，對已有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的傢庭，再次申 請貸款購房住房，首付比例最低4成，利率可按照首套房貸款利率執行；對不符合以上情形的，首付款比例及貸款利率計息按照原個人住房貸款相關政策規定執 行。"
內容來自sina新聞
不過，從目前已執行房貸新政的銀行看，各銀行的標準並不一樣。同樣名下已有兩套房，且已還清貸款，在建行按二套房進行認定，要求首付為6成，利 率要求基準利率上浮10%以上。建行廣東省分行相關人士對南都記者補充道，以該行的標準，名下已經有二套房，若其中有一套尚未還清房貸，該行將不予受理房 貸。
中國傢庭金融調查與研究中心發佈的報告顯示，與非限購城市相比，限購城市取消限購後，多套房傢庭購房比例並未上升。甘犁表示，城鎮居民對樓市的預期依然悲觀，取消限購沒能刺激多套房傢庭增加購買住房的需求。
昨日農行廣東省分行向南都記者表示，該行已全面調低首套房貸款利率定價下限，具體利率定價根據客戶的信用情況等進行差異化定價。
利率打折對市民購房成本將有多大影響？南都記者測算，若以貸款總額200萬元，貸款年限20年計算，調價前，按農行基準利率上浮2%，利率為6 .681%，選擇等額本息的還款方式，需支付總利息163.01萬元，月供1.51萬元；調價後，利率可打9.5折，為6.2225%，同樣以等額本息還 款，需支付總利息為150 .08萬元，月供1.46萬元。即，9 .5折後，200萬元20年的貸款，利息將省下12.93萬元，月供可省下400元。
"取消限購未能刺激購房需求"
此外，南都記者采訪發現，由於首套房認定標準放松，既可令市民首付比例降低，同時還能省下不少房貸利率，資金占用和成本大幅降低，不少市民陸續 向銀行提出提前還貸申請。某股份制銀行相關人士稱，過去兩周咨詢和提前還貸的情況明顯增加。而工行廣東省營業部則表示，由於新政實施時間較短，買二套房享 受首套房貸的客戶數量及提前還貸的人數暫時變化不大。對於提前辦理還貸，有按揭中介人士表示，市民需註意合同上對於提前還貸是否有收取違約金的要求，不同 銀行不同合同情況不一樣。
房貸新政對緩解供需矛盾起到一定作用，但房地產市場形勢依然嚴峻后里區土地貸款額度
"新政是對過去扭曲市場的調整"
距離9月30日，央行、銀監會等多部門聯合下發房貸政策已近一個月，各銀行廣東版房貸政策陸續出臺。昨日，農行也發佈廣東版房貸新政細則。盡管"認 貸不認房"是此次房貸新政主要標準，但在對待首套房的具體標準上，各銀行有所不同，首付及利率的執行情況也有較大差別。其中農行在已取消或未限購地區，對 已有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的傢庭，再次申請貸款購房，執行首付比例最低4成，利率按照首套房貸款利率執行。
分析
專傢稱三大樓市新政效果有限
"這肯定是一個趨勢，農行的下調將在廣東的房貸市場上引發鯰魚效應，更多的銀行包括國有銀行將跟風重回首套房打折時代。"某國有銀行廣東省分行 個貸部負責人對南都記者表示，該行已在考慮醞釀調價。在她看來，目前房貸市場額度較為充分，銀行為搶奪房貸市場，肯定會陸續降價。
房市調整政策近幾月頻出臺，但中國傢庭金融調查與研究中心主任甘犁近日稱，取消限購對刺激購房需求的整體效果不明顯，"認貸不認房"的房貸新政以及住房公積金新政策的出臺對緩解房市的供需矛盾起到一定作用，但房地產市場形勢依然嚴峻。
除房貸認定標準放松外，央行重申首套房利率最低為基準利率7折。在央行房貸新政後，招行成為廣東地區首個進行房貸利率下調的銀行，自10月8日起將首套房基準利率下調為9.5折。
甘犁是在昨日舉辦的西財-新大'經濟轉型期的管理-以中國及新加坡為例'國際論壇上作出如上陳述的。
工行農行首套房利率重回打折時代 新政效果有限
還清房貸，二套房以上首付有差異
對於央行與銀監會出臺的房貸新政，甘犁估算，這將使得有能力支付首付款的傢庭占比增加，或將直接刺激需求的釋放。此外，他還認為住房公積金新政的救市效果有限。
對此，清華大學土木水利學院劉洪玉教授昨日亦在論壇上稱，他更願意將近期出臺的一系列房市調整政策解釋為是逐漸對過去過於扭曲的市場進行調整，讓市場慢慢回歸到本來面目，而並非隻是刺激市場。
此前農行首套房利率執行基準利率上浮2%，但昨日南都記者以客戶身份向農行多個網點咨詢均被告知，目前符合條件且在指定的樓盤購買，最低可享受 9.5折的利率優惠。此外，工行廣東省營業部亦對南都記者表示，目前該行已實施新政，根據客戶債務償付能力和信用風險狀況情況合理確定個人住房貸款利率， 風險較低的首套房客戶已可給予優惠利率；而非首套房利率則不低於基準。
劉洪玉認為，在房地產市場新常態下，作為市場參與者的政府、企業以及居民的行為都要發生改變。
劉洪玉說，處理住房市場與住房保障關系的原則應是，市場力量在政府引導下滿足盡可能多的住房需求，"既不全靠政府包辦、排斥住房市場，也不放任住房市場自由發展"。
在劉洪玉看來，發展趨勢應是，直接供給責任越來越多地由市場力量承擔；政府除保留必要的少量直接供給責任外，越來越多通過與市場力量合作、對市場力量實施激勵和幹預等方式，扮演起間接供給者的角色。
對於企業，劉洪玉說，我們的企業過去多是機會導向，未來還應有專業的解決方案和資產管理運營能力。"增量市場慢慢飽和時，存量市場怎麼管理好，正變得越來越重要"。
此外，首套房房貸利率優惠已從外資行、股份制銀行擴展到國有銀行。其中，農行最低可享9.5折優惠。工行廣東省營業部也表示，可給予風險較低的客戶利率優惠。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-26/08542960571.shtml
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